Η ελληνική οικονομία έχει ενισχυθεί ιδιαίτερα τα τελευταία χρόνια από τη σταθερή άνοδο του κατασκευαστικού κλάδου αλλά και της κτηματαγοράς στο σύνολό της. Με τις Ξένες ‘Αμεσες Επενδύσεις (ΞΑΕ) που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, να έχουν ξεπεράσει σε ευρώ τα 2 δισ. τη διετία 2022-2023, έναντι 0,4 δισ. ευρώ κατά μέσο όρο, την προηγούμενη δεκαετία, αλλά και με τον αριθμό των νέων οικοδομικών αδειών να ανεβαίνει συνεχώς, αποτελούν αναμφισβήτητή απόδειξη ότι η ελληνική κτηματαγορά μετά από πολλά χρόνια βρίσκεται ανάμεσα στις κορυφαίες επιλογές αγοραστών και επενδυτών στην Ευρώπη.
Όι Ξένες Αμεσες Επενδύσεις είναι πολύ σημαντικές για την οικονομία. Σύμφωνα με την ΤτΕ «Οι ξένες άμεσες επενδύσεις (ΞΑΕ) αντανακλούν την πρόθεση μιας οικονομικής οντότητας κατοίκου μιας οικονομίας (άμεσος επενδυτής) να αποκτήσει διαρκές συμφέρον σε επιχείρηση κάτοικο μιας άλλης οικονομίας (επιχείρηση άμεσης επένδυσης)». H μακροχρόνια διάρκεια των ΞΑΕ που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία, σε συνδυασμό με την εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό που αφορούν τις ΞΑΕ, αποτελούν βασικά συστατικά της ποιοτικής και υγειούς συμμέτοχής της κτηματαγοράς στην ανάπτυξη της οικονομίας της χώρας μας.
Οι ΞΑΕ μαζί με τις εγχώριες επενδύσεις σε ακίνητα έχουν δημιουργήσει ένα δυναμικό περιβάλλον ανάπτυξης που δημιουργεί κύκλο εργασιών σε εκατοντάδες επαγγέλματα και άμεσα ή έμμεσα εκατοντάδες χιλιάδες θέσεις εργασίας σε πολλούς κλάδους σε όλη τη χώρα, αποτελώντας θεμέλιο στην οικονομική αναδιάρθρωση και ανάπτυξη της χώρας μας.
Στον τομέα των Κατασκευών δραστηριοποιούνται χιλιάδες μικρομεσαίες επιχειρήσεις και επαγγελματίες, το πλήθος των οποίων έχει αυξηθεί τα τελευταία χρόνια, αναστρέφοντας την τάση μείωσης που σημειώθηκε στη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Ειδικότερα, στον κλάδο των Κατασκευών (σύμφωνα με μελέτη του ΙΟΒΕ) δραστηριοποιήθηκαν το 2022 περίπου 70.000 επιχειρήσεις, αριθμός αυξημένος κατά 7.861 (+13%) σε σύγκριση με το 2017.
Στις δραστηριότητες Αρχιτεκτόνων και Μηχανικών λειτούργησαν το 2022 περίπου 52.000 επιχειρήσεις, σχεδόν 4.300 περισσότερες σε σύγκριση με το 2017.
Αξίζει όμως να σημειωθεί ότι η πλειονότητα αυτών των επιχειρήσεων αφορά σε αυτοαπασχολούμενους. Η αξία παραγωγής των Κατασκευών, μετά από μια δεκαετία χαμηλού επιπέδου δραστηριότητας και αποεπένδυσης, έχει ενισχυθεί σημαντικά με παράλληλη βελτίωση της λειτουργικής κερδοφορίας και της συμβολής του κλάδου στην ελληνική οικονομία. Η συνολική αξία παραγωγής του κλάδου των Κατασκευών εκτιμάται ότι έφτασε το 2023 τα 12,8 δισ. ευρώ, επίπεδο υψηλότερο κατά 84% συγκριτικά με το 2017. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία (ΑΠΑ) του κλάδου διαμορφώθηκε σε 3,4 δισ. ευρώ το 2022 και η συμμετοχή του στη συνολική ακαθάριστη προστιθέμενη αξία της ελληνικής οικονομίας σε 1,9%. Το λειτουργικό πλεόνασμα και μικτό εισόδημα του κλάδου των Κατασκευών ακολούθησε μια σταθερή πορεία ανάκαμψης μετά το 2017 και ανήλθε το 2022 σε 1,5 δισ. ευρώ (14,1% της συνολικής αξίας παραγωγής), ποσοστό που υπολείπεται ακόμη σημαντικά συγκριτικά με τις τιμές που σημειώθηκαν τη δεκαετία του 2000 (μέσος όρος 25% επί της συνολικής αξίας παραγωγής). Από το 2019 η αξία παραγωγής στις δραστηριότητες Αρχιτεκτόνων και Μηχανικών έχει ενισχυθεί σημαντικά και εκτιμάται ότι (σε τρέχουσες τιμές) έφτασε τα 4,2 δισ. ευρώ το 2023. Περίπου το 50% της αξίας παραγωγής αποτελεί την προστιθέμενη αξία του κλάδου Αρχιτεκτόνων και Μηχανικών, η οποία το 2022 ανήλθε σε 1,7 δισ. ευρώ, αντιπροσωπεύοντας το 0,9% του ΑΕΠ της χώρας.
Ο κατασκευαστικός κλάδος παίζει σημαντικό ρόλο στην καταπολέμηση της ανεργίας καθώς η ανάπτυξή του είναι άμεσα συνδεδεμένη με την αύξηση του εργατικού δυναμικού σε εκατοντάδες επαγγέλματα. Η ανεπάρκεια εργατικού δυναμικού προβάλει ως το βασικό εμπόδιο ανάπτυξης τα επόμενα χρόνια. Η προοπτική ισχυρής περαιτερω ανάπτυξης της εγχώριας κατασκευαστικής δραστηριότητας θα δημιουργήσει πρόσθετες ανάγκες σε εργατικό δυναμικό διαφόρων ειδικοτήτων.
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της μελέτης του ΙΟΒΕ, το σύνολο των εργαζόμενων στις Κατασκευές, εφόσον συνεχιστεί η ανοδική πορεία του κλάδου, θα πρέπει να αυξηθεί την περίοδο 2024-2026 σε περίπου 250 χιλ. εργαζόμενους, επίπεδο που είναι κατά 51 έως 55 χιλ. εργαζόμενους υψηλότερο σε σύγκριση με το σύνολο της απασχόλησης στις Κατασκευές το 2022 (197 χιλ. εργαζόμενοι) (Διάγραμμα). Εαν λάβουμε υπόψη μας και τους έμεσα απασχολούμενους σε εμπορικές επιχειρήσεις και σε υπηρεσίες που αφορούν στον κατασκευαστικό κλάδο τα νούμερα είναι πολλαπλάσια.
Η ανάπτυξη της κτηματαγοράς παράλληλα ενισχύει την οικονομική δύναμη της χώρας καθώς τα ακίνητα αποτελούν παραδοσιακά μία από τις πιο σημαντικές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων. Όταν η κτηματαγορά βρίσκεται σε άνοδο, ανεβαίνουν οι αξίες της γης καθώς και οι αξίες των νεόδμητων ακινήτων, ενώ παράλληλα παρασύρονται και οι αξίες των παλαιών ακινήτων, ενισχύονται οι αποδόσεις, δημιουργώντας υπεραξίες αναλογικά σε όλες τις κοινωνικές ομάδες – ιδιοκτήτες ακινήτων.
Προσφέροντας ένα μοναδικό προϊόν γεωγραφικά, σε συνδυασμό με τεράστια έργα υποδομών, η Ελλάδα έχει να προσφέρει μοναδικές επιλογές σε επενδυτές και αγοραστές από όλο τον κόσμο. Εϊναι προφανές ότι αυτό δεν αφορά στο σύνολο της ελληνικής επικράτειας και ότι υπάρχει ουσιαστική διαβάθμιση και τμηματοποίηση της αγοράς βάσει των χαρακτηριστικών που έχει να προσφέρει κάθε περιοχή και κάθε ακίνητο.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, το 2023, αλλά και τους πρώτους μήνες του 2024, η άνοδος των τιμών των ακινήτων συνεχίστηκε με υψηλούς ρυθμούς, ειδικά στο ανώτερων προδιαγραφών τμήμα της αγοράς. Στην αγορά κατοικίας σημειώθηκαν οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών, με τη ζήτηση για επενδυτική εκμετάλλευση να παραμένει σε υψηλά επίπεδα και την προσφορά ποιοτικού ή νέου αποθέματος να είναι περιορισμένη, όπως επισημαίνει η ΤτΕ στην Έκθεση για την Νομισματική Πολιτική που δόθηκε στη δημοσιότητα πριν λίγες μέρες.
Η τάση των τιμών παραμένει αυξητική στις προαναφερθείσες περιοχές, όπου η έντονη ζήτηση από το εξωτερικό, και το αυξημένο κόστος κατασκευής και δανεισμού διαμορφώνουν επίπεδα τιμών δυσανάλογα προς το διαθέσιμο εισόδημα, δυσχεραίνοντας την απόκτηση πρώτης κατοικίας και συμπαρασύροντας ανοδικά τόσο τις τιμές κατοικιών υποδεέστερων χαρακτηριστικών όσο και τα μισθώματα.
Στην αγορά κατοικιών, σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, συνεχίστηκε η ανοδική τάση των τιμών και κατά τη διάρκεια του α΄ τρίμηνου του 2024 με υψηλούς ετήσιους ρυθμούς αύξησης.
Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα, το πρώτο τρίμηνο του 2024 οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων ήταν αυξημένες σε ετήσια βάση κατά 10,4% (προσωρινά στοιχεία), ενώ για το σύνολο του 2023, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν σημαντικά, με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,8%. Οι τιμές των κατοικιών είναι μόλις 4,1% χαμηλότερες από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν από τη δημοσιονομική κρίση (τρίτο τρίμηνο του 2008), ενώ σε σχέση με την κατώτατη τιμή που καταγράφηκε το τρίτο τρίμηνο του 2017 οι τιμές είναι αυξημένες κατά 66,4%.
Όπως αναφέρεται στην Έκθεση για την Νομισματική Πολιτική της ΤτΕ, με τις προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων να παραμένουν θετικές και με κινητήριες δυνάμεις τον τουρισμό, τη βελτίωση των υποδομών και τη σταδιακή ανανέωση του κτιριακού αποθέματος, εκτιμάται ότι η ανοδική πορεία των τιμών θα συνεχιστεί. Ωστόσο, η ευρύτερη γεωπολιτική αστάθεια, ο αυξημένος πληθωρισμός και το υψηλό κόστος κατασκευής, σε συνδυασμό με την επιδείνωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών και τον περιορισμένο τραπεζικό δανεισμό, αποτελούν σημαντικούς παράγοντες αβεβαιότητας.
Επίσης, οι συνεχείς μεταβολές στη νομοθεσία και τη φορολογία εκτιμάται ότι επηρεάζουν αρνητικά την επενδυτική και κατασκευαστική δραστηριότητα, σε μια περίοδο κατά την οποία η ζήτηση δεν καλύπτεται από την προσφορά και οι αξίες, ειδικά της κατοικίας, αυξάνονται με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους από ό,τι το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών.
Οι συνέπειες της διαμάχης μεταξύ των δήμων και του ΥΠΕΝ που έχει προκύψει από τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) αρχίζουν να γίνονται εμφανείς στην οικοδομική δραστηριότητα, δημιουργώντας σοβαρές ανησυχίες. Από τον Μάιο, έχουν παρατηρηθεί έντονα σημάδια πτώσης στον κατασκευαστικό κλάδο, οι οποίες πλέον αποτυπώνονται και στα επίσημα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ). Λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι οι έντονες αντιδράσεις από Δήμους συνεχίζουν με ιδιαίτερη ένταση από τον Ιούνιο μέχρι και σήμερα, αναμένονται μεγαλύτερες επιπτώσεις στην πορεία της ανάπτυξης του οικοδομικού κλάδου αλλά και των ακινήτων, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την ανεργία και την οικονομία στο σύνολό της.
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, τα δεδομένα δείχνουν ότι η οικοδομική δραστηριότητα έχει επιβραδυνθεί, με τις εκδόσεις νέων οικοδομικών αδειών να μειώνονται σημαντικά. Η εξέλιξη αυτή ήταν αναμενόμενη καθώς η έντονη διαμάχη των δήμων με το ΥΠΕΝ δημιούργησαν ένα περιβάλλον ανασφάλειας τόσο για τους οικοπεοδύχους, όσο και για τους κατασκευαστές αλλά και τους αγοραστές. Με το ΝΟΚ να αμφισβητείται από πολλές δημοτικές αρχές σχεδόν στο σύνολό του, όσον αφορά τα ενεργειακά κίνητρα, με άδειες που έχουν νόμιμα εκδοθεί να βρίσκονται στον αέρα μετά από δικαστικές αποφάσεις, και με την έλλειψη συγκεκριμένου νομοθετικού πλαισίου με το οποίο να μπορούν να δουλέψουν οι Αρχιτέκτονες, οι Μηχανικοί, οι πολεοδομίες και οι επενδυτές, ήταν αναμενόμενο ότι όλοι οι ενδιαφερόμενοι θα παγώσουν αργά ή γρήγορα τα νέα έργα σε αναμονή των εξελίξεων στα θέματα που αφορούν την αμφισβήτηση διατάξεων του ΝΟΚ αλλά κυρίως και της απόφασης της ολομέλειας του ΣτΕ. Πολλοί δήμοι έχουν ήδη προχωρήσει σε αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών που κάνουν χρήση των ευεργετικών διατάξεων του ΝΟΚ, εντείνοντας την αβεβαιότητα στην αγορά.
Η επιδείνωση της οικοδομικής δραστηριότητας έρχεται σε μια περίοδο όπου η ανάγκη για νέες κατοικίες είναι επιτακτική, ιδίως σε περιοχές με αυξημένη ζήτηση και υψηλές τιμές ακινήτων. Αντί να επιταχυνθεί η διαδικασία κατασκευής νέων οικιστικών μονάδων, η σύγχυση γύρω από τον ΝΟΚ έχει οδηγήσει σε επιβράδυνση, στερώντας την αγορά από νέες κατοικίες και επιδεινώνοντας τις πιέσεις στις τιμές.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του φετινού Μαΐου, παρατηρείται σημαντική πτώση στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών, ιδιαίτερα στην Αττική, όπου οι μειώσεις άγγιξαν το 12,1% σε σχέση με τον περσινό Μάιο. Αυτό μεταφράζεται σε 15,9% μικρότερη επιφάνεια και 21,5% μικρότερο όγκο οικοδομών. Η τάση αυτή είναι ακόμα πιο ανησυχητική αν αναλογιστεί κανείς ότι η περιοχή της Αττικής είναι από τις πιο πυκνοκατοικημένες και με έντονη ανάγκη νέων οικοδομών, ενώ τα προβλήματα φαίνεται πως έχουν ιδιαίτερα σοβαρές επιπτώσεις εδώ.
Ανάλογες πτώσεις καταγράφονται και σε άλλα μεγάλα αστικά κέντρα, όπως η Θεσσαλονίκη και η Κρήτη. Στη Θεσσαλονίκη, οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν κατά 16,9%, ενώ η μείωση στην επιφάνεια έφτασε το 21,6% και στον όγκο το 29,3%. Στην Κρήτη, η κατάσταση είναι ακόμα χειρότερη με μειώσεις της τάξης του 29,5% στον αριθμό των αδειών, 35,7% στην επιφάνεια και 33% στον όγκο.
Οι εξελίξεις αυτές έρχονται να επιδεινώσουν περαιτέρω τις ήδη υπάρχουσες προκλήσεις στην αγορά στέγης, όπου η προσφορά νέων κατοικιών είναι ήδη περιορισμένη, οδηγώντας σε αυξήσεις στις τιμές πώλησης και ενοικίασης.
Ο κατασκευαστικός κλάδος λειτουργεί με μία απαραίτητη «χρονοκαθυστέρηση». Όταν σταματάει η ροή της οικοδομικής δραστηριότητας απότομα, απαιτείται αρκετός χρόνος για την επανεκκίνησή της αν και εφόσον δημιουργηθούν ξανά οι συνθήκες που θα την ευνοούν. Για να επιλεγεί το οικόπεδο, να σχεδιαστεί, να ωριμάσει, να αδειοδοτηθεί και να ξεκινήσει μία νέα οικοδομή απαιτείται διάστημα τουλάχιστον 12-18 μηνών. Αυτό σημαίνει ότι με δεδομένο ότι η οικοδομική δραστηριότητα ήδη από το Μάιο φρενάρει, εφόσον δεν βρεθεί μία άμεση λύση δεν θα επανέλθει πριν από την Ανοιξη του 2026 και εφόσον η αγορά παραμένει ελκυστική.
Είναι χαρακτηριστικό και λυπηρό το γεγονός ότι όλα αυτά συνέβησαν σε μία περίοδο που ο κατασκευαστικός κλάδος παρουσίαζε μία εντυπωσιακή ανάπτυξη. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, σημειώθηκε αύξηση κατά 42% στις οικοδομικές άδειες το πρώτο τρίμηνο του 2024. Τον Μάρτιο, ο αριθμός των οικοδομικών αδειών αυξήθηκε κατά 39,6% σε ετήσια βάση, ενώ η επιφάνεια και ο όγκος των οικοδομών αυξήθηκαν κατά 37,7% και 13,1% αντίστοιχα, σε σχέση με τον Μάρτιο του 2023. Αμέσως μετά την έναρξη της διαμάχης των δήμων με το ΥΠΕΝ ακολούθησε η έντονη πτώση σε όλη την Ελλάδα τον Μάιο. Με δεδομένο ότι αναμένεται η πτώση αυτή να αποτυπωθεί και στα στατιστικά των επόμενων μηνών, η ελληνική αγορά και οικονομία ίσως βρεθεί σύντομα μπροστά σε μεγάλες προκλήσεις.
Ο κανόνας της προσφοράς και ζήτησης είναι απόλυτος. Το πάγωμα της οικοδομικής δραστηριότητας θα οδηγήσει σε περαιτέρω αύξηση των τιμών πώλησης αλλά και των ενοικίων, δημιουργώντας ακόμα μεγαλύτερο πρόβλημα στη μέση ελληνική οικογένεια. Παράλληλα, για το διάστημα αυτό είναι δεδομένο ότι θα χαθούν χιλιάδες θέσεις εργασίας ενώ θα πληγούν και χιλιάδες επιχειρήσεις που ασχολούνται εμπορικά με τον κλάδο. Η ανάγκη για άμεση επίλυση των προβλημάτων που σχετίζονται με το ΝΟΚ και την αποκατάσταση της εμπιστοσύνης στην οικοδομική δραστηριότητα είναι πλέον πιο επιτακτική από ποτέ.
* Ο Κώστας Κιολέογλου, REV, είναι Πολιτικός Μηχανικός Meng Ε.Μ.Π. – MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University Recognised Expert Property Valuer & European Valuer, Tegova – Διευθυντικό Στέλεχος της Avakon RED